Запас прочности старых жилых домов

Проводя техническую экспертизу жилых домов дореволюционной постройки, мы имеем дело со строениями, срок службы которых истек или на исходе. Среди них нет ни одного здания, не прослужившего менее 60 % положенного срока, следовательно, все сохранившиеся старые жилые дома, несмотря на множество конструктивных недостатков, возведены с учетом требований, обеспечивающих расчетный срок службы.

После завершения 2-й—5-й операции диагностического цикла задача технических экспертов сводится к тому, чтобы определить, какие из старых конструкций выдержат механические и атмосферные воздействия, связанные с демонтажом поврежденных конструкций, и после проведения необходимого ремонта смогут эксплуатироваться еще один расчетный срок. Главная задача — продлить срок службы старых стен, сохранить своеобразное и неповторимое лицо города. Устройство современной планировки квартир в старых стенах — дело непростое, но освоенное.

Старые ленинградские жилые дома строились с очень большим, достаточно большим и минимально допустимым запасом прочности. Запас прочности зависел от того, для какого владельца строился дом, каков был замысел архитектора, как осуществлялся контроль за ходом строительства, и как предполагалось использовать здание после его возведения.

Очень большой запас прочности обычно закладывался в жилые дома вблизи культовых сооружений для их служителей, в жилую часть административных (казенных) зданий, строившихся на государственные средства, а также в дома-особняки, возводившиеся домовладельцами для личного пользования, а не для сдачи квартир внаем.

Достаточно большой запас прочности присущ многоквартирным домам, строившимся для сдачи помещений внаем за квартирную плату выше среднего уровня. В таких домах устраивалось несколько роскошных квартир, предназначавшихся для крупной буржуазии, дворянства.

Закладывание еще на стадии проектирования такого запаса прочности совсем неудивительно, ведь в случае обрушения конструкций пришлось бы нести отвественность и за чужое поврежденное имущество, и за причинение вреда здоровью, что могло привести к принудительному взысканию долгов, если владелец дома по каким-то причинам не смог бы вовремя компенсировать жильцам все их утраты.

Минимально допустимый запас прочности характерен для рядовой застройки. Это жилые 3—6-этажные здания, вплотную примыкающие один к другому, каждое из них имеет очень тесный замкнутый с четырех сторон двор. Основная масса таких домов построена во второй половине XIX в. и в годы, предшествующие первой мировой войне. В этой застройке встречаются 4—5-этажные дома, которые сначала были 1—2-этажными, строились только для семьи их владельца, а затем очень большой запас прочности позволил их надстроить на 2—3 этажа. Такая реконструкция иногда снижала запас прочности домов до минимального.

Рассмотрим, какие имеются предпосылки для того, чтобы старые ленинградские кирпичные жилые дома оценивать по признакам, условно характеризующим запас прочности, который не регламентирован нормами и трудно поддается проверке. Единые нормы, установленные Положением о проведении планово-предупредительного ремонта, классифицируют кирпичные жилые дома независимо от места их нахождения по трем группам капитальности:

• I — каменные особокапитальные: фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные;
• II — каменные обыкновенные: фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные, а также каменные своды по металлическим балкам);
• III — каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам.

Все ленинградские жилые дома дореволюционной постройки соответствуют признакам II группы капитальности, что служит основанием для определения размера амортизационного фонда и восстановительной стоимости, т. е. важнейших технико-экономических показателей.

Таких показателей, как действительная стоимость и процент физического износа, для решения вопросов долговечности, а следовательно, целесообразности, характера и сроков проведения капитального ремонта недостаточно. Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость возведения дома в настоящее время, т. е. стоимость его воспроизводства в действующих ценах. Процент физического износа определяется как уменьшение восстановительной стоимости в результате ухудшения технического состояния конструкций, отделки и инженерного оборудования вследствие эксплуатации дома. Этот процент, устанавливаемый в основном визуально, без освидетельствования скрытых конструкций, не имеет отношения к надежности и долговечности конструкций.

Для домов с разной степенью запаса прочности не установлены какие-то определенные показатели, которыми следует руководствоваться при решении технических вопросов.

Эти характеристики приводятся лишь для того, чтобы пояснить, что дома с минимально допустимым запасом прочности в редких случаях удается сохранить на второй расчетный срок службы. Они отслужили свой срок и не поддаются капитальному ремонту, хотя, как и дома с очень большим запасом прочности, относятся ко II группе капитальности, имеют сравнимую восстановительную стоимость и процент физического износа.

Г.Т.Попов. Л.Я.Бурак. Техническая экспертиза жилых зданий старой застройки. Стройиздат. Ленинградское отделение. 1977 г.